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Tuesday, August 08, 2006

Alquileres: el Gobierno sigue creando problemas

Roberto Cachanosky

Una vez más, el Poder Ejecutivo vuelve a interferir en el sistema económico con el objetivo de controlar los precios. El resultado, como en casos anteriores, dista mucho de ser una solución y genera múltiples distorsiones en la economía.

¿Por qué causa suben los alquileres si la construcción de edificios para vivienda crece en forma acelerada? ¿Cómo puede ser que, ante tantos nuevos edificios, la nueva oferta no alcance para contener la suba en los alquileres?

Dado que la tasa de crecimiento de la población sigue siendo tan baja como siempre y tampoco tenemos una ola inmigratoria gigante, es evidente que la respuesta no la vamos a encontrar por este lado.

El primer gran problema que se presenta es que casi todos los nuevos edificios que se construyen apuntan a sectores de ingresos medios-altos. Con precios promedio que no bajan de los U$S 1.200 por metro cuadrado e ingresos en dólares que, en el mejor de los casos, pueden estar en los U$S 300 a U$S 400 por mes, es evidente que no son tantas las familias que pueden convalidar esos precios por metro cuadrado construido, porque con esos U$s 300 o U$S 400 mensuales la gente tiene que comer, viajar, vestirse, pagar la educación de sus hijos, entre otras múltiples cuestiones. En definitiva, la gran disparidad entre el precio del metro cuadrado construido y los salarios en dólares no hace más que reflejar la brutal concentración del ingreso que produce este modelo económico. Queda en evidencia, entonces, que la Argentina no se limita a Puerto Madero, Palermo Soho o la Recoleta, donde se construye intensamente. En primer lugar, entonces, la nueva oferta de vivienda apunta a los sectores de ingresos altos porque el modelo económico en marcha se basa en salarios muy bajos. La oferta trabaja para los sectores que pueden demandar. Si hacía falta un ejemplo de lo regresivo de este modelo económico, el tema alquileres lo ha confirmado.

El segundo elemento a considerar es que en los 90 el crédito hipotecario era lo suficientemente abundante como para que la gente pudiera pagar una cuota hipotecaria que era equivalente al precio de un alquiler. La opción alquiler versus cuota hipotecaria era claramente favorable a esta última alternativa. Por lo tanto, en los 90 disminuyó la demanda de propiedades para alquilar y el precio de los alquileres era bajo y la oferta, amplia.

Hoy, la oferta de créditos hipotecarios es escasa. Además, son muy pocos los que califican para acceder a un crédito hipotecario, dado que la relación ingreso/cuota hace que muchos no estén en condiciones de pagar una cuota hipotecaria. El resultado es que gente que antes podía comprar ahora tiene que alquilar y, en consecuencia, el precio de los alquileres sube. La demanda de propiedades en alquiler subió en forma explosiva dada la imposibilidad de la mayoría de la gente de poder comprar. Y como la oferta sólo crece para abastecer la demanda de los sectores de ingresos altos, surge el problema que hoy lo tiene tan ocupado a Guillermo Moreno. El “modelo productivo” ha creado las condiciones para que la inmensa mayoría de la población quede marginada de tener su vivienda propia.

Tenemos también otra pregunta que responder: ¿por qué los créditos hipotecarios son tan inaccesibles? Poco tiempo atrás, algunos medios oficialistas destacaban que la tasa de interés de los créditos hipotecarios es hoy más baja que la tasa que regía en los 90. Lo que no se encargaban de aclarar esos medios oficialistas es que la mayoría de los créditos hipotecarios son a tasa variable. Esto significa que, en un contexto inflacionario como el que tenemos (por más que el Gobierno se esfuerce por dibujar un Índice de Precios al Consumidor –IPC- menor al real), la gente tiene pavor de endeudarse porque sabe qué cuota empieza pagando pero no qué cuota terminará pagando dadas las expectativas inflacionarias. Es decir que, en primer lugar, la mayoría de la gente no califica para acceder a un crédito y, segundo, los pocos que lo hacen no se animan a endeudarse a tasa variable, temor que es perfectamente comprensible porque basta ver la evolución de las tasas de interés para darse cuenta de que quienes creen que las tasas subirán no se equivocan. Aun suponiendo que las tasas fueran bajas, los precios en dólares por metro cuadrado son tan altos que la gente no puede juntar el adelanto y, si lo junta, después tiene que pedir una suma extraordinaria para pagar el saldo que quedaría a los valores vigentes.

¿Qué solución “brillante” encontró Moreno frente al problema de los alquileres? Sentarse a conversar con inmobiliarias, dueños de propiedades e inquilinos. Considerando que el mercado de alquileres está totalmente atomizado, ¿cuán representante de los inquilinos y de los dueños puede ser esa mesa convocada por Moreno?

Si los convocados no representan ni por casualidad a una parte razonable del universo de inquilinos y propietarios, lo que ha conseguido el señor Moreno no sólo es haber “conversado” al divino botón, sino que, lo que es peor, ha logrado espantar a la escasa oferta y perjudica todavía más a los inquilinos. En definitiva, Moreno ha logrado reducir más la oferta de viviendas metiéndose en un tema que ni por casualidad puede resolver, porque el problema se soluciona con mejores salarios, estabilidad en los precios, la reaparición del crédito hipotecario y abundante oferta de propiedades para alquilar. Y todo eso no se consigue con palabras, sino con políticas públicas de largo plazo. Eso de lo que tanto se habla y tan poco se respeta: respeto por las instituciones.

Mucho menos va a solucionarse el problema de los alquileres amenazando con obligar a los dueños de propiedades a informar a la AFIP sobre los contratos de alquileres que firmen. Es probable que con esta medida consigan blanquear unos pocos pesos, aunque es seguro es que nadie va a querer comprar una propiedad para alquilar y quedar atrapado en las manos de la AFIP.


Si el objetivo de Moreno es que desaparezca por completo la oferta de alquileres para que no exista precio y el INDEC ya no releve más incrementos en este rubro, el Secretario de Comercio está en camino de lograr el objetivo. Es decir, si lo que se busca es que el IPC no se mueve en este rubro al costo de dejar a la gente en la calle, el Gobierno va en la dirección correcta.

En definitiva, no debe sorprendernos el ruido que el Gobierno acaba de meterle al mercado de los alquileres dado que, como en muchos otros casos, las políticas que se aplican no apuntan a mejorar la calidad de vida de la población, sino a tratar de tener una evolución de los precios al consumidor que se adapte a las necesidades electorales.

Mientras el Gobierno se siga ufanando de los U$S 4.000 por metro cuadrado que se pagan en Puerto Madero como muestra de la pujanza y optimismo que hay en el país, millones de personas seguirán padeciendo el serio problema de la vivienda.

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